Gewinnerzielung durch Untervermietung als Kündigungsgrund

Mit Urteil vom 28. Januar 2026 (VIII ZR 228/23) hat der Bundesgerichtshof die Grenzen zulässiger Untervermietung präzisiert. Im Kern stellt der Senat klar, dass eine gewinnorientierte Untervermietung nicht vom berechtigten Interesse des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB gedeckt ist. Erfolgt die Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters, kann dies eine ordentliche Kündigung des gesamten Mietverhältnisses rechtfertigen.

Sachverhalt

Der Beklagte hatte eine Wohnung in Berlin seit 2009 zu einer Nettokaltmiete von 460 Euro angemietet. Während eines längeren Auslandsaufenthalts vermietete er die Wohnung ohne Zustimmung der Vermieterin weiter. Er verlangte von den Untermietern 962 Euro Nettokaltmiete zuzüglich erheblicher Betriebskostenvorauszahlungen.

Nach Abmahnung kündigte die Vermieterin ordentlich und erhob Räumungsklage. Der BGH bestätigte die Wirksamkeit der Kündigung.

Untervermietung ohne Erlaubnis als Pflichtverletzung

Dogmatischer Ausgangspunkt der Entscheidung ist der Erlaubnisvorbehalt des § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB. Danach ist der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen.

Der Senat betont, dass bereits die tatsächliche Gebrauchsüberlassung ohne Erlaubnis eine eigenständige Vertragspflichtverletzung darstellt – unabhängig davon, ob dem Mieter materiell-rechtlich ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hätte zustehen können. Diese Wertung wird durch § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB systematisch unterstrichen, der die unbefugte Gebrauchsüberlassung ausdrücklich als wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung qualifiziert.

Damit bleibt es bei einem klar strukturierten Regel-Ausnahme-Verhältnis: Die Überlassung an Dritte ist grundsätzlich zustimmungsbedürftig; § 553 BGB begründet lediglich unter engen Voraussetzungen einen Anspruch auf Erlaubniserteilung.

Erheblichkeit der Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB

Für die ordentliche Kündigung bedarf es einer nicht unerheblichen Pflichtverletzung. Nach ständiger Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats ist die Erheblichkeit anhand einer umfassenden Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu bestimmen.

Im Streitfall war die Erheblichkeit insbesondere durch das bewusste Handeln ohne Zustimmung sowie die deutliche wirtschaftliche Überhöhung der Untermiete gegenüber der eigenen Mietbelastung geprägt. Die Gewinnerzielungsabsicht verlieh der Vertragsverletzung qualitatives Gewicht.

Der Senat akzeptiert die tatrichterliche Würdigung, dass hierin eine kündigungsrelevante Störung des Vertragsgefüges liegt.

Sperrwirkung des § 242 BGB

Zentral ist ferner die Auseinandersetzung mit dem Einwand treuwidrigen Verhaltens. In der mietrechtlichen Praxis wird häufig argumentiert, der Vermieter dürfe sich nicht auf das Fehlen einer Erlaubnis berufen, wenn der Mieter materiell einen Anspruch auf Zustimmung gehabt hätte.

Der BGH verneint eine solche Sperrwirkung des § 242 BGB im konkreten Fall. Eine Treuwidrigkeit scheidet aus, wenn dem Mieter kein Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis zustand.

Teleologische Begrenzung des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB

Dogmatischer Kern der Entscheidung ist die teleologische Auslegung des Begriffs des „berechtigten Interesses“ im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Der Senat stellt klar, dass der Zweck der Norm darin besteht, dem Mieter bei veränderten Lebensumständen die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu ermöglichen. Typische Fallgruppen sind familiäre Veränderungen oder vorübergehende Ortsabwesenheiten. Die Norm dient der sozialen Bestandssicherung, nicht der wirtschaftlichen Verwertung.

Eine Untervermietung, die von vornherein auf eine über die Deckung wohnungsbezogener Aufwendungen hinausgehende Gewinnerzielung angelegt ist, fällt nicht in den Schutzbereich der Vorschrift. Selbst wenn der Mieter zugleich ein legitimes Interesse am Erhalt der Wohnung verfolgt, entfällt das berechtigte Interesse, sobald der Untervermieter einen über die Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehenden Gewinn erzielt.

Systematische Einordnung

Die Entscheidung ordnet die Normen des Gebrauchsüberlassungsrechts konsequent in ein abgestuftes System ein. § 540 BGB etabliert den Grundsatz der Zustimmungsbedürftigkeit. § 553 BGB schafft eine sozial motivierte Ausnahme. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB sanktioniert die Verletzung dieser Ordnung mit der Möglichkeit der ordentlichen Kündigung.

Die Gewinnerzielung durch Ausnutzung günstiger Bestandsmietverträge wird damit dogmatisch klar vom Schutzbereich des Mietrechts ausgenommen. Das Urteil verhindert, dass Mietverhältnisse faktisch zu renditeorientierten Zwischenvermietungsmodellen transformiert werden.

Bedeutung für die Praxis

Für Mieter bedeutet die Entscheidung, dass eine Untervermietung regelmäßig zulässig sein kann, jedoch strikt am Zweck der Kostendeckung auszurichten ist. Jede strukturelle Überschusserzielung birgt das Risiko einer wirksamen Kündigung.

Für Vermieter stärkt das Urteil die Rechtsposition erheblich. Die unerlaubte, gewinnorientierte Untervermietung stellt eine qualifizierte Pflichtverletzung dar, die eine ordentliche Kündigung tragen kann, ohne dass der Einwand des Rechtsmissbrauchs greift.

Fazit

Das Urteil des Bundesgerichtshof vom 28. Januar 2026 (VIII ZR 228/23) bringt für die mietrechtliche Praxis klare Leitlinien.

Mieter können sich weiterhin auf § 553 BGB berufen, wenn sich ihre Lebensumstände ändern und sie die Wohnung erhalten möchten. Wer jedoch die Untervermietung dazu nutzt, erhebliche Überschüsse zu erzielen, bewegt sich außerhalb des gesetzlichen Schutzbereichs.

Vermieter erhalten durch die Entscheidung eine belastbare Argumentationsgrundlage: Die unerlaubte und gewinnorientierte Untervermietung ist nicht nur formell vertragswidrig, sondern kann – nach vorheriger Abmahnung – eine ordentliche Kündigung tragen. Der Einwand treuwidrigen Verhaltens greift nicht, wenn ein materieller Anspruch auf Zustimmung von vornherein nicht bestand.

Für die Beratungspraxis bedeutet das: Vor jeder Untervermietung ist die wirtschaftliche Struktur offen zu legen und die Zustimmung schriftlich einzuholen. Kostendeckung ist zulässig, Renditeorientierung nicht. Wer diese Grenze missachtet, riskiert den Verlust des gesamten Mietverhältnisses.